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上一回董律师写了一篇关于房客该如何面对房东的无理扣押押金的文章，今天写一个姐妹篇吧，关于：房东该如何面对赖着不走或不交租的房客。 众所周知，在纽约，尤其是纽约市，房东房客法对房客的保护已经是到了“天怒人怨”的地步了，很多在纽约做房东的人面对一些赖着不走或不交租的房客是束手无策。今天就先给大家讲一讲房东有哪些法律手段去针对租约到期赖着不走或不交租的房客。今天讲的只涉及住宅用户。 一. 房东不可以私自驱赶租户 在纽约，房东万万不可！万万不可！万万不可！（重要事情说三遍）在不走法院的情况下私自把租户赶出去（包括把租户的私人物品扔出，将门换锁，滋扰租户导致租户无法居住从而搬出，甚至将租户武力赶出，等等). 在纽约，房东如果想驱赶房客，只能向相关法院提出驱赶申请. 如果房东私自将房客驱赶，可能会面临被罚款，向房客作出赔偿，甚至面临刑事起诉。 在纽约市，处理房东房客纠纷的大多是房东房客法院, 五大区各有各的房东房客法院。房东向法院递交驱赶申请的理由很有限，其中比较常见的包括：欠租(nonpayment)，和滞留(holdover)。 二. 面对不交租的房客(Nonpayment) 面对不交租的房客，房东可以向房东房客法院递交Nonpayment Eviction Petition, 但是房东首先需要先向欠租的房客发出一个14天欠租通知。该通知必须得是书面形式，需要列有通知的日期，房客的姓名和地址，收到通知的原因（因为欠租，并要明确指出欠租的时期），具体欠多少钱，以及告知房客有14天的时间付全额的欠额或搬出去。在这14天的“等待期”内，房东不能对房客采取任何措施。如果14天后房客依然不付租也不搬出，房东便可以向法院提交Nonpayment Eviction Petition。对于想驱赶房客出去的房东，这可能不是最好的选择，因为如果房客在申请递交后把欠租都付清了，法院便会把案子关掉。但大多数情况下，不交租的房客要么没钱要么没打算付租，所以绝大多数情况下房客不会将欠租都付清。 三. 面对滞留的房客(Holdover) 有些租房是有租约的，如果租约到期前房东没有给予房客书面的终止合约通知或在到期后继续收取房客的房租，房客便自动变成月租户。如果房东不想继续租给这类租客，但租客又不愿意搬，房东需要给予房客书面的租约结束通知。该通知分为30，60，或90天通知，根据房客在租房的居住长短来定。如果房客在租房居住一年以内或没有长于一年的租约：房东须给30天的通知；如果房客在租房居住一年以上但两年以内或有一年以上但两年以内的租约，房东须给60天的通知；如果房客在租房居住两年以上或有两年以上的租约，房东须给最少提前90天的通知。如果通知告知的结束日期后房客依然没有搬走，房东便可以向法院提交Holdover Petition.
上次董律师给大家讲解了最低工资和超时的一些基本知识，今天董律师就给大家进一步讲解一下根据联邦法的公平劳动标准法以及纽约劳工法，雇员都有哪些权力以及雇主又有哪些义务，以及如果雇主不遵从法律有哪些后果。董律师会用一些具体的例子来展示员工的权力以及雇主的责任。 上次说到，每个雇主都要给雇员不低于最低工资的薪资，但有些雇员例外。有些是法律除外的特殊员工，有些是雇主可以通过一些其他类型的薪资抵消部分的最低工资。今天我们来说一下其中一种-拿小费的员工。 Tipped Employees (拿小费的员工） 在美国打餐馆的人都知道，拿小费的员工比如企台（服务生），酒保，外卖郎等主要靠小费的工种的基本工资要比其他不拿小费的工种要低。 原因是因为根据公平劳动标准法以及各州的劳工法，雇主可以用小费员工得到的小费去抵消一部分的最低工资。根据公平劳动标准法，雇主可以利用小费去抵消每小时$5.12的工资，也就是说，雇主最低可以只付给拿小费的员工每小时$2.13的最低工资。但大家不要忘了，公平标准劳动法是一个最低平台，雇主不光需要遵守联邦法律，还要遵守所在州的法律。 因为每个州的劳工法都不一样，所以具体还要根据你所在州的法律。在纽约州的纽约市，如果餐馆员工规模11人或以上，餐馆雇主最多每小时可以用$5块钱的小费去抵消部分的最低工资，但依旧需要每小时基本工资给到$10，总共不得低于纽约市的最低工资$15每小时。如果餐馆员工规模等于或小于10人，在纽约市的雇主在2019年12月31日以前可以利用消费抵消每小时$4.5的最低工资，基本工资要给最少$9/每小时。在2019年12月31日以后，在纽约市的所有餐馆业主都要给最少$10每小时的基本工资。纽约市以外的地区有不同的标准，详情可以去纽约劳工局官方网站https://www.labor.ny.gov查询。 雇主想要利用小费去抵消部分的最低工资需要什么条件？ 第一，雇主必须要告知拿小费的员工她们的基本工资。（根据公平劳动标准法，该工资不得低于每小时$2.13；如果是在纽约市，该基本工资不得低于每小时$9/$10，取决于雇主的规模。） 第二，雇主必须告知拿小费的员工雇主每小时要拿多少钱的小费去抵消最低工资，且该数字不得高于$5.12(根据公平劳动标准法), 如果在纽约市不得高于$4.5/$5每小时，取决于雇主的规模。 第三，雇主用来抵消部分最低工资的小费不得高于员工实际收到的小费数额。比如说，拿小费的员工平均每小时只得到2块钱的小费，雇主最多只能以每小时$2块去抵消部分的最低工资。不管在任何情况下，雇主给的工资都不得低于法定的最低工资。 最后，多余的小费必须由拿小费的员工保留。（不管是个人保留自己的小费，还是所有小费员工分享小费池里的小费。） 以上如果有一条雇主没有做到，雇主都必须付全额的最低工资给小费员工。此外，法律对如何通知也有明确的规定。根据公平劳动标准法，雇主可以以口头告知或者书面告知，但别忘了，即便符合联邦法，也要遵从州法。纽约劳工法规定，雇主必须以书面通知的形式才能够符合“通知”的要求。 雇主在利用小费抵消部分最低工资时有哪些误区？ 第一，雇主，经理，和管理者不允许参与小费池的分享。参与分享的话会让雇主失去利用小费抵消最低工资的资格，从而必须付小费员工正常的最低工资。 第二，许多餐馆业主在雇佣员工时认为员工什么都懂，所以没有明确的告知以上列出的几条，而是默认员工知道。这样并不符合通知的要求，从而会失去用小费抵消部分最低工资的资格。 第三，雇主让不该拿小费的员工一起分享小费员工的小费池。比如雇主让后厨的员工或者其他非小费员工一起分享小费池，这都会让雇主失去用小费去抵消部分最低工资的资格。 第四，雇主让拿小费的员工去做非小费员工做的工作，也会让雇主失去用小费抵消部分最低工资的资格。最明显的例子便是让拿小费的员工做side work，例如让外卖郎搬货，灌酱料(sauce)，裁切送外卖的纸盒等等，或让企台刷碗，择菜，炒菜等。根据纽约劳动法，如果拿小费的员工每天做2小时或20%以上的非小费工，雇主在这天里便不能用小费去抵消部分的最低工资，而是要付全额的最低工资。例如员工每天工作时间从早11点到晚7点，工作时间8小时，每天需要做不拿小费的工作1小时45分钟。虽然不够2小时，但因为8小时工作时间的20%是1小时36分钟，所以雇主不能用小费去抵消这个员工的最低工资。这在纽约被称为80/20规则。虽然联邦机构已经不再遵从类似的规则，但该规则在纽约依然有效。 最后，雇主最大的误区便是不保存小费员工所得小费的记录。在纽约，劳工法的追诉期是6年，即便是追诉期比较短的联邦法也有2年的追诉期(如果员工控诉雇主的违法是恶意的，追诉期可以被延伸至3年）。而如果雇主没有良好的记录，不但违背法律的规定，还会让自己吃亏。一旦雇主被小费员工控告，是雇主的责任去提供证据证明雇主可以用小费抵消部分最低工资。如果雇主没有小费的记录便会很难证明。所以每个雇主都应该根据法律法规保存所有员工相关的文件及信息，保存期限取决于所在州的法律。
近些年美国华人圈员工将雇主告上法庭的案子屡见不鲜，今天董律师就给大家普及一下美国劳工法的一些基础知识。 最低工资 (Minimum Wage) 美国劳工法中有个概念叫做“最低工资。” 法律规定，所有的雇主都必须付给雇员这个所谓的最低工资。（有些特殊雇员没有最低工资的要求，同时，谁算作“雇主,” 谁又算作“雇员,”这些董律师会在今后的文章里慢慢和大家讲解。）最低工资的标准根据每个州的州法律不同会因州而异，但都不会低于联邦劳工法的最低工资。目前2019年，联邦劳工法(Fair Labor Standards Act，公平劳动标准法）的最低工资是每小时不得低于$7.25美金。在这基础上，每个州自己的劳工法会设立该州的最低工资。以纽约为例，纽约市从2018年12月31日至2019年12月31日，如果雇主的规模有11位员工或以上（大雇主），该雇主应付给雇员的最低工资是每小时$15美金。而如果该雇主只有10位或以下的员工（小雇主），该雇主则需付给雇员每小时不低于$13.5美金的时薪。2019年12月31日起，全纽约市不管大小顾主都需付给员工最低$15美金每小时的最低工资。纽约市以外的地区有自己的标准，如下图所示： 地点 12/31/18起 12/31/19起 12/31/20起 12/31/21起 纽约市-大雇主 $15.00 $15.00 $15.00 $15.00 纽约市-小雇主
近来董律师了解到有些大型的出租公寓大楼无理的克扣租户的租房押金(Security Deposit), 就此机会和大家分享下相关的法律以及租客们如何保护自己的权益不被胡乱的克扣押金。 一. 房东不可将押金和私人钱财混淆 在纽约， 住宅租户的房东最高只可收相当于1个月的租房押金。收取的押金不可以和房东自己的私人钱财混淆(Commingle), 需要单独的开设一个第三方托管账户。房东需要告知房客该账户的所在银行，并且根据纽约的法律，如果出租的房屋在纽约，该第三方托管账户须存在位于纽约州内的银行。根据NY GOB §7-103, 如果房东将租房押金和自己的私人钱财混淆在一起，房客可以要求房东立马归还租房押金，并且房东将失去用押金去抵消房客对租屋造成的损害的赔偿资格。有些法院先例案子认为房东不一定非要单独开设一个第三方托管账户，只要房东能够证明租客的房租押金有被单独保管，并且没有和房东的私人钱财混淆在一起。如果房东不能够向房客提供第三方托管账户的信息，法院将默认为房东有将押金和死人钱财混淆，除非房东可以证明并非如此。如果出租的房子有6个单元或以上，房东必须要将押金存在付利息的第三方托管账户里，房东可以最高收取1%的管理费(从利息中扣除，如果利息不到1%房东也不可向房客额外收取费用), 剩下的利息需要与房客协商如何支付给房客(包括每个月支付，每年支付，租约结束支付，或直接用于房租). 二. 房东须在房客退房后14天内归还押金 在房客清空租房并退还钥匙后，根据NY GOB §7-108，房东必须在14天内退还所有的押金，减去一些除普通住房磨损造成的损害。如果房东要扣除任何押金，都需在这14天期限内交给房客一份详细的清单(itemized statement) 列出房东为什么扣除押金，逐项列出哪些房屋损害以及需要的维修价格。如果房东在14天内没有交给房客这份清单，房东将失去扣除押金的权力，不管房客是否真的对房屋做出做出普通磨损的伤害。如果房东恶意不归还押金，房客可以获得最高押金两倍的赔偿。 三. 房客如何保护自己的权益不被无理克扣押金（纯属个人意见） 首先，房客在入住之前应该对房屋进行全方位拍照记录，如果有发现任何已有的破损（甚至包括地板变色）都应该留下文字记录，最好还可以让房东书面确认。其次，清空房屋后也应对房屋进行全方位拍照，如果发现自己真的有造成超出普通磨损的损害，尽可能的自己修复（绝大多数情况下会比房东给的报价要低很多）。最后，房客在房东验收房屋的时候有权在场，这样可以避免一些不必要的纠纷。特别注意的是，在给押金的时候尽量用支票支付，如果是现金支付，记得要收据，并保管好收据。 四.如果被克扣了押金怎么办？ 首先，要向房东提出退还押金的要求，尽可能的给予书面的要求。如果房东拒绝退还，可以寻求律师的帮助，或自行到法院提出诉讼(根据金额的不同,在哪种法院提告也会不同）。绝大多数情况下，一封律师函就可以帮助房客要回被无理克扣的押金。如果是在法院诉讼，首先房客需要证明1）房客有交押金，2）房客没有对房屋造成超过普通磨损的伤害，3）房客向房东提出了退还押金的要求，和4）房东拒绝退还。如果房客可以证明以上4点，证明责任将转给房东，房东需要证明1）房客对房屋造成了超过普通磨损的伤害，以及2）房东的实际维修开销或开销预计，以及这些开销是合理的。诉讼非易事，如果你足够自信，当然可以自己代表自己，但董律师还是建议将诉讼交给律师去做。