Landlord & Tenant

近来董律师了解到有些大型的出租公寓大楼无理的克扣租户的租房押金(Security Deposit), 就此机会和大家分享下相关的法律以及租客们如何保护自己的权益不被胡乱的克扣押金。 一. 房东不可将押金和私人钱财混淆 在纽约， 住宅租户的房东最高只可收相当于1个月的租房押金。收取的押金不可以和房东自己的私人钱财混淆(Commingle), 需要单独的开设一个第三方托管账户。房东需要告知房客该账户的所在银行，并且根据纽约的法律，如果出租的房屋在纽约，该第三方托管账户须存在位于纽约州内的银行。根据NY GOB §7-103, 如果房东将租房押金和自己的私人钱财混淆在一起，房客可以要求房东立马归还租房押金，并且房东将失去用押金去抵消房客对租屋造成的损害的赔偿资格。有些法院先例案子认为房东不一定非要单独开设一个第三方托管账户，只要房东能够证明租客的房租押金有被单独保管，并且没有和房东的私人钱财混淆在一起。如果房东不能够向房客提供第三方托管账户的信息，法院将默认为房东有将押金和死人钱财混淆，除非房东可以证明并非如此。如果出租的房子有6个单元或以上，房东必须要将押金存在付利息的第三方托管账户里，房东可以最高收取1%的管理费(从利息中扣除，如果利息不到1%房东也不可向房客额外收取费用), 剩下的利息需要与房客协商如何支付给房客(包括每个月支付，每年支付，租约结束支付，或直接用于房租). 二. 房东须在房客退房后14天内归还押金 在房客清空租房并退还钥匙后，根据NY GOB §7-108，房东必须在14天内退还所有的押金，减去一些除普通住房磨损造成的损害。如果房东要扣除任何押金，都需在这14天期限内交给房客一份详细的清单(itemized statement) 列出房东为什么扣除押金，逐项列出哪些房屋损害以及需要的维修价格。如果房东在14天内没有交给房客这份清单，房东将失去扣除押金的权力，不管房客是否真的对房屋做出做出普通磨损的伤害。如果房东恶意不归还押金，房客可以获得最高押金两倍的赔偿。 三. 房客如何保护自己的权益不被无理克扣押金（纯属个人意见） 首先，房客在入住之前应该对房屋进行全方位拍照记录，如果有发现任何已有的破损（甚至包括地板变色）都应该留下文字记录，最好还可以让房东书面确认。其次，清空房屋后也应对房屋进行全方位拍照，如果发现自己真的有造成超出普通磨损的损害，尽可能的自己修复（绝大多数情况下会比房东给的报价要低很多）。最后，房客在房东验收房屋的时候有权在场，这样可以避免一些不必要的纠纷。特别注意的是，在给押金的时候尽量用支票支付，如果是现金支付，记得要收据，并保管好收据。 四.如果被克扣了押金怎么办？ 首先，要向房东提出退还押金的要求，尽可能的给予书面的要求。如果房东拒绝退还，可以寻求律师的帮助，或自行到法院提出诉讼(根据金额的不同,在哪种法院提告也会不同）。绝大多数情况下，一封律师函就可以帮助房客要回被无理克扣的押金。如果是在法院诉讼，首先房客需要证明1）房客有交押金，2）房客没有对房屋造成超过普通磨损的伤害，3）房客向房东提出了退还押金的要求，和4）房东拒绝退还。如果房客可以证明以上4点，证明责任将转给房东，房东需要证明1）房客对房屋造成了超过普通磨损的伤害，以及2）房东的实际维修开销或开销预计，以及这些开销是合理的。诉讼非易事，如果你足够自信，当然可以自己代表自己，但董律师还是建议将诉讼交给律师去做。