上一回董律师写了一篇关于房客该如何面对房东的无理扣押押金的文章，今天写一个姐妹篇吧，关于：房东该如何面对赖着不走或不交租的房客。
众所周知，在纽约，尤其是纽约市，房东房客法对房客的保护已经是到了“天怒人怨”的地步了，很多在纽约做房东的人面对一些赖着不走或不交租的房客是束手无策。今天就先给大家讲一讲房东有哪些法律手段去针对租约到期赖着不走或不交租的房客。今天讲的只涉及住宅用户。
一. 房东不可以私自驱赶租户
在纽约，房东万万不可！万万不可！万万不可！（重要事情说三遍）在不走法院的情况下私自把租户赶出去（包括把租户的私人物品扔出，将门换锁，滋扰租户导致租户无法居住从而搬出，甚至将租户武力赶出，等等). 在纽约，房东如果想驱赶房客，只能向相关法院提出驱赶申请. 如果房东私自将房客驱赶，可能会面临被罚款，向房客作出赔偿，甚至面临刑事起诉。
在纽约市，处理房东房客纠纷的大多是房东房客法院, 五大区各有各的房东房客法院。房东向法院递交驱赶申请的理由很有限，其中比较常见的包括：欠租(nonpayment)，和滞留(holdover)。
二. 面对不交租的房客(Nonpayment)
面对不交租的房客，房东可以向房东房客法院递交Nonpayment Eviction Petition, 但是房东首先需要先向欠租的房客发出一个14天欠租通知。该通知必须得是书面形式，需要列有通知的日期，房客的姓名和地址，收到通知的原因（因为欠租，并要明确指出欠租的时期），具体欠多少钱，以及告知房客有14天的时间付全额的欠额或搬出去。在这14天的“等待期”内，房东不能对房客采取任何措施。如果14天后房客依然不付租也不搬出，房东便可以向法院提交Nonpayment Eviction Petition。对于想驱赶房客出去的房东，这可能不是最好的选择，因为如果房客在申请递交后把欠租都付清了，法院便会把案子关掉。但大多数情况下，不交租的房客要么没钱要么没打算付租，所以绝大多数情况下房客不会将欠租都付清。
三. 面对滞留的房客(Holdover)
有些租房是有租约的，如果租约到期前房东没有给予房客书面的终止合约通知或在到期后继续收取房客的房租，房客便自动变成月租户。如果房东不想继续租给这类租客，但租客又不愿意搬，房东需要给予房客书面的租约结束通知。该通知分为30，60，或90天通知，根据房客在租房的居住长短来定。如果房客在租房居住一年以内或没有长于一年的租约：房东须给30天的通知；如果房客在租房居住一年以上但两年以内或有一年以上但两年以内的租约，房东须给60天的通知；如果房客在租房居住两年以上或有两年以上的租约，房东须给最少提前90天的通知。如果通知告知的结束日期后房客依然没有搬走，房东便可以向法院提交Holdover Petition.
四. 误区解释以及结语
很多人总是说房客可以免费住6个月或几个月的房子，其实这是一个误解。不管是不交租还是滞留，如果房东告赢，法院都会判给房东应得的租房费。问题是，大多数不交租或滞留的房客都是没有钱的人，即便拿到了判决，对方也没钱可以让房东执行。 律师界管这种人叫做”judgment proof defendant.” 外加，房东房客纠纷大多都会被拖几个月以上，所以才会有一些人误以为房客不交租可以免费住几个月的房。 但如果房客有钱或有工作，就不存在免费住了。房东拿着判决书可以执行，房客还是要付钱的。并且，房客的信用报告上会有显示房客参与了房东房客纠纷的诉讼。
驱赶房客申请虽然可以房东自己向法院递交，而且很多房东房客法院也有帮助房东的计划，但房东房客法院程序繁琐，并且任何一点程序上的疏漏都有可能导致案子被关掉并且让房东从0再开始。如果经济条件允许，董律师还是建议将驱赶房客的事情交给专业的律师去做。虽然现在因为疫情的原因纽约的房东房客法院不会因为房客没交租而签发驱赶令，但疫情早晚有过去的一天，早开始程序便可以早达成目的。
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