Month: December 2020

在纽约房东如何驱赶房客

Landlord & Tenant / By

上一回董律师写了一篇关于房客该如何面对房东的无理扣押押金的文章，今天写一个姐妹篇吧，关于：房东该如何面对赖着不走或不交租的房客。 众所周知，在纽约，尤其是纽约市，房东房客法对房客的保护已经是到了“天怒人怨”的地步了，很多在纽约做房东的人面对一些赖着不走或不交租的房客是束手无策。今天就先给大家讲一讲房东有哪些法律手段去针对租约到期赖着不走或不交租的房客。今天讲的只涉及住宅用户。 一. 房东不可以私自驱赶租户 在纽约，房东万万不可！万万不可！万万不可！（重要事情说三遍）在不走法院的情况下私自把租户赶出去（包括把租户的私人物品扔出，将门换锁，滋扰租户导致租户无法居住从而搬出，甚至将租户武力赶出，等等). 在纽约，房东如果想驱赶房客，只能向相关法院提出驱赶申请. 如果房东私自将房客驱赶，可能会面临被罚款，向房客作出赔偿，甚至面临刑事起诉。 在纽约市，处理房东房客纠纷的大多是房东房客法院, 五大区各有各的房东房客法院。房东向法院递交驱赶申请的理由很有限，其中比较常见的包括：欠租(nonpayment)，和滞留(holdover)。 二. 面对不交租的房客(Nonpayment) 面对不交租的房客，房东可以向房东房客法院递交Nonpayment Eviction Petition, 但是房东首先需要先向欠租的房客发出一个14天欠租通知。该通知必须得是书面形式，需要列有通知的日期，房客的姓名和地址，收到通知的原因（因为欠租，并要明确指出欠租的时期），具体欠多少钱，以及告知房客有14天的时间付全额的欠额或搬出去。在这14天的“等待期”内，房东不能对房客采取任何措施。如果14天后房客依然不付租也不搬出，房东便可以向法院提交Nonpayment Eviction Petition。对于想驱赶房客出去的房东，这可能不是最好的选择，因为如果房客在申请递交后把欠租都付清了，法院便会把案子关掉。但大多数情况下，不交租的房客要么没钱要么没打算付租，所以绝大多数情况下房客不会将欠租都付清。 三. 面对滞留的房客(Holdover) 有些租房是有租约的，如果租约到期前房东没有给予房客书面的终止合约通知或在到期后继续收取房客的房租，房客便自动变成月租户。如果房东不想继续租给这类租客，但租客又不愿意搬，房东需要给予房客书面的租约结束通知。该通知分为30，60，或90天通知，根据房客在租房的居住长短来定。如果房客在租房居住一年以内或没有长于一年的租约：房东须给30天的通知；如果房客在租房居住一年以上但两年以内或有一年以上但两年以内的租约，房东须给60天的通知；如果房客在租房居住两年以上或有两年以上的租约，房东须给最少提前90天的通知。如果通知告知的结束日期后房客依然没有搬走，房东便可以向法院提交Holdover Petition. 四. 误区解释以及结语 很多人总是说房客可以免费住6个月或几个月的房子，其实这是一个误解。不管是不交租还是滞留，如果房东告赢，法院都会判给房东应得的租房费。问题是，大多数不交租或滞留的房客都是没有钱的人，即便拿到了判决，对方也没钱可以让房东执行。 律师界管这种人叫做”judgment proof defendant.” 外加，房东房客纠纷大多都会被拖几个月以上，所以才会有一些人误以为房客不交租可以免费住几个月的房。 但如果房客有钱或有工作，就不存在免费住了。房东拿着判决书可以执行，房客还是要付钱的。并且，房客的信用报告上会有显示房客参与了房东房客纠纷的诉讼。 驱赶房客申请虽然可以房东自己向法院递交，而且很多房东房客法院也有帮助房东的计划，但房东房客法院程序繁琐，并且任何一点程序上的疏漏都有可能导致案子被关掉并且让房东从0再开始。如果经济条件允许，董律师还是建议将驱赶房客的事情交给专业的律师去做。虽然现在因为疫情的原因纽约的房东房客法院不会因为房客没交租而签发驱赶令，但疫情早晚有过去的一天，早开始程序便可以早达成目的。 董鑫律师事务所                           董鑫律师事务所 微信号 : Dong_Lvshi 长按识别二维码关注 获悉最新美国法律知识 办公室地址: 37-08 Main St, 3楼308室, Flushing, NY 11354 (纽约法拉盛缅街香港超市正对面） 办公电话: (929) 269-5666 （如需面谈请来电预约） 网站: www.dongadams.com 董鑫律师事务所承接各类劳工法相关事宜包括诉讼，辩护，法律顾问等服务，刑事辩护，商业诉讼，商业谈判, 意外伤害诉讼，移民法相关事宜， 民权法诉讼，房东房客纠纷诉讼，以及复杂集体诉讼。董鑫律师立志成为服务华人社区的最好的华裔诉讼律师。 ©董鑫律师事务所保留宣传内容的所有权, 如转载请注明出处。本宣传资料内所有图文内容仅供参考,鉴于法律的复杂性，宣传内容不可能百分百覆盖所有的法律相关面，如有问题，还请咨询律师。每个案子都有自己的独特性，以前案例的结果不代表新的案子也会得到同样的结果。本资料所提供内容不构成律师客户关系，不是法律意见，如有任何法律相关问题请咨询专业律师。本律师事务所提供的服务项目和双方权利义务以最终双方签订的合约为准。

劳工法科普篇（二）

Employment Law / By

上次董律师给大家讲解了最低工资和超时的一些基本知识，今天董律师就给大家进一步讲解一下根据联邦法的公平劳动标准法以及纽约劳工法，雇员都有哪些权力以及雇主又有哪些义务，以及如果雇主不遵从法律有哪些后果。董律师会用一些具体的例子来展示员工的权力以及雇主的责任。 上次说到，每个雇主都要给雇员不低于最低工资的薪资，但有些雇员例外。有些是法律除外的特殊员工，有些是雇主可以通过一些其他类型的薪资抵消部分的最低工资。今天我们来说一下其中一种-拿小费的员工。 Tipped Employees (拿小费的员工） 在美国打餐馆的人都知道，拿小费的员工比如企台（服务生），酒保，外卖郎等主要靠小费的工种的基本工资要比其他不拿小费的工种要低。 原因是因为根据公平劳动标准法以及各州的劳工法，雇主可以用小费员工得到的小费去抵消一部分的最低工资。根据公平劳动标准法，雇主可以利用小费去抵消每小时$5.12的工资，也就是说，雇主最低可以只付给拿小费的员工每小时$2.13的最低工资。但大家不要忘了，公平标准劳动法是一个最低平台，雇主不光需要遵守联邦法律，还要遵守所在州的法律。 因为每个州的劳工法都不一样，所以具体还要根据你所在州的法律。在纽约州的纽约市，如果餐馆员工规模11人或以上，餐馆雇主最多每小时可以用$5块钱的小费去抵消部分的最低工资，但依旧需要每小时基本工资给到$10，总共不得低于纽约市的最低工资$15每小时。如果餐馆员工规模等于或小于10人，在纽约市的雇主在2019年12月31日以前可以利用消费抵消每小时$4.5的最低工资，基本工资要给最少$9/每小时。在2019年12月31日以后，在纽约市的所有餐馆业主都要给最少$10每小时的基本工资。纽约市以外的地区有不同的标准，详情可以去纽约劳工局官方网站https://www.labor.ny.gov查询。 雇主想要利用小费去抵消部分的最低工资需要什么条件？ 第一，雇主必须要告知拿小费的员工她们的基本工资。（根据公平劳动标准法，该工资不得低于每小时$2.13；如果是在纽约市，该基本工资不得低于每小时$9/$10，取决于雇主的规模。） 第二，雇主必须告知拿小费的员工雇主每小时要拿多少钱的小费去抵消最低工资，且该数字不得高于$5.12(根据公平劳动标准法), 如果在纽约市不得高于$4.5/$5每小时，取决于雇主的规模。 第三，雇主用来抵消部分最低工资的小费不得高于员工实际收到的小费数额。比如说，拿小费的员工平均每小时只得到2块钱的小费，雇主最多只能以每小时$2块去抵消部分的最低工资。不管在任何情况下，雇主给的工资都不得低于法定的最低工资。 最后，多余的小费必须由拿小费的员工保留。（不管是个人保留自己的小费，还是所有小费员工分享小费池里的小费。） 以上如果有一条雇主没有做到，雇主都必须付全额的最低工资给小费员工。此外，法律对如何通知也有明确的规定。根据公平劳动标准法，雇主可以以口头告知或者书面告知，但别忘了，即便符合联邦法，也要遵从州法。纽约劳工法规定，雇主必须以书面通知的形式才能够符合“通知”的要求。 雇主在利用小费抵消部分最低工资时有哪些误区？ 第一，雇主，经理，和管理者不允许参与小费池的分享。参与分享的话会让雇主失去利用小费抵消最低工资的资格，从而必须付小费员工正常的最低工资。 第二，许多餐馆业主在雇佣员工时认为员工什么都懂，所以没有明确的告知以上列出的几条，而是默认员工知道。这样并不符合通知的要求，从而会失去用小费抵消部分最低工资的资格。 第三，雇主让不该拿小费的员工一起分享小费员工的小费池。比如雇主让后厨的员工或者其他非小费员工一起分享小费池，这都会让雇主失去用小费去抵消部分最低工资的资格。 第四，雇主让拿小费的员工去做非小费员工做的工作，也会让雇主失去用小费抵消部分最低工资的资格。最明显的例子便是让拿小费的员工做side work，例如让外卖郎搬货，灌酱料(sauce)，裁切送外卖的纸盒等等，或让企台刷碗，择菜，炒菜等。根据纽约劳动法，如果拿小费的员工每天做2小时或20%以上的非小费工，雇主在这天里便不能用小费去抵消部分的最低工资，而是要付全额的最低工资。例如员工每天工作时间从早11点到晚7点，工作时间8小时，每天需要做不拿小费的工作1小时45分钟。虽然不够2小时，但因为8小时工作时间的20%是1小时36分钟，所以雇主不能用小费去抵消这个员工的最低工资。这在纽约被称为80/20规则。虽然联邦机构已经不再遵从类似的规则，但该规则在纽约依然有效。 最后，雇主最大的误区便是不保存小费员工所得小费的记录。在纽约，劳工法的追诉期是6年，即便是追诉期比较短的联邦法也有2年的追诉期(如果员工控诉雇主的违法是恶意的，追诉期可以被延伸至3年）。而如果雇主没有良好的记录，不但违背法律的规定，还会让自己吃亏。一旦雇主被小费员工控告，是雇主的责任去提供证据证明雇主可以用小费抵消部分最低工资。如果雇主没有小费的记录便会很难证明。所以每个雇主都应该根据法律法规保存所有员工相关的文件及信息，保存期限取决于所在州的法律。 拿小费员工的超时工资算法： 如果雇主不按规矩做事，很容易让自己得不到用小费抵消最低工资的资格。后果便是亏欠员工实际给的工资和最低工资的差额。小费员工的超时工资算法也不是简单的用基本工资乘以1.5，而是用最低工资乘以1.5再减去用小费抵消的部分。  例：员工A是拿小费的员工，雇主所在地是纽约市，规模超过11人，所以该员工的最低工资应该是$15每小时。如果雇主符合所有用小费抵消最低工资的标准，雇主可以付给员工$10每小时。$5每小时是小费抵消的部分. 假如该员工每周工作60小时，超过40小时的部分该员工的超时时薪应该是（$15×1.5-$5)=$17.5每小时, 而不是（$10×1.5)=$15每小时。如果雇主的算法错误，将会导致雇主每小时拖欠员工$2.5的工资，也就是每周拖欠$50的工资。一年下来将积累到$2600，外加一倍的”惩罚金” 一年便是$5200. 雇佣通知 & 工资单  上面说到，如果雇主想要通过小费抵消部分最低工资，雇主便要给拿小费的员工通知。除此之外，根据纽约劳工法规定，每个雇主在雇佣员工前都要给员工一份“雇佣通知.” 这份通知需要告知员工的薪资是多少，支付的形式是按小时，天，星期，还是固定薪水，或其他方法；如果想用小费，雇主提供的住宿或事物抵消部分的工资，都需要明确的在这个通知中写出来；雇主还需要提供发薪的时间；雇主的名字或商业用名；雇主的办公地点，商铺地址，邮信地址，以及电话号码。雇主必须提供一份英文的通知，如果员工的主要语言不是英语，雇主还需要提供一份员工主要语言的相同通知。如果该员工不是法定超时豁免的员工，雇主还需要列出该员工的普通工资以及超时工资各是多少。通常如果雇主给予这份通知给拿小费的员工，便可以达到纽约州的通知标准。该通知在纽约劳工局的官方网站上都有下载。长相如此： 如果雇主在雇员被雇佣后的十个工作日内没有给予员工这份通知或类似的通知，雇员有权利向雇主索要民事赔偿。赔偿金额是该员工每工作一天就有$50的伤害，最高的赔偿金额是$5000. 当然，雇主如果没有基于这份通知也不是毫无挽救的余地。如果雇主能够证明该员工的工资都有按照法律规定支付，以及在正确的时间支付，该雇主将不会受到惩罚；或者如果雇主可以证明雇主合理的认为雇佣时不需要给予这份通知，也可以免于惩罚。 工资单 除了“雇佣通知”外，雇主还需要在每个发薪日给员工“工资单.” 这个单据上需要提供员工的姓名；雇主的名字，地址，电话；支付的形式-是按小时支付，按天，按周，固定薪资，或其他形式；雇主需要列出这次发的薪水是付给员工哪些工作期的薪水；工资的总数，如果有任何扣除的话，扣除了多少钱，理由是什么；如果该员工不是超时豁免员工，雇主还需要列出该员工基本工资和超时工资各是多少，以及列出该员工在这期间工作了多少正常小时以及超时的小时。 同样的，如果雇主没有给予员工这份工资单，员工有权向雇主索要赔偿。金额是在违规发生后每工作一天就有$250的伤害，最高赔偿$5000。同样，如果雇主能够证明该员工的工资都有按照法律规定支付，以及在正确的时间支付，该雇主将不会受到惩罚；或者如果雇主可以证明雇主合理的认为需要给予这份工资单，也可以免于惩罚。   大家可以看到，一些看似微不足道的违规，都可以让雇主受到极大的经济损失。所以如果你要做生意，而且期望会有员工，一定要找熟知劳工法的专业律师给你专业的法律资讯，为你保驾护航。 同样，如果你身为员工，认为自己的利益受到侵犯，也可以咨询专业的劳工法律师看有没有办法帮你维护权益，得到赔偿。 董律师还会继续为大家普及法律，而且都是和大家的生活息息相关的法律知识。 董鑫律师事务所 办公室地址: 37-08 Main St, 3楼308室, Flushing, NY 11354 (纽约法拉盛缅街香港超市正对面） 办公电话: (929) 269-5666 （如需面谈请来电预约） 网站: www.dongadams.com 董鑫律师事务所承接各类劳工法相关事宜包括诉讼，辩护，法律顾问等服务，刑事辩护，商业诉讼，意外伤害诉讼，移民法相关事宜， 民权法诉讼，房东房客纠纷诉讼，以及复杂集体诉讼。董鑫律师立志成为服务华人社区的最好的华裔诉讼律师。 ©董鑫律师事务所保留宣传内容的所有权, …

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劳工法科普篇（一）

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近些年美国华人圈员工将雇主告上法庭的案子屡见不鲜，今天董律师就给大家普及一下美国劳工法的一些基础知识。 最低工资 (Minimum Wage) 美国劳工法中有个概念叫做“最低工资。” 法律规定，所有的雇主都必须付给雇员这个所谓的最低工资。（有些特殊雇员没有最低工资的要求，同时，谁算作“雇主,” 谁又算作“雇员,”这些董律师会在今后的文章里慢慢和大家讲解。）最低工资的标准根据每个州的州法律不同会因州而异，但都不会低于联邦劳工法的最低工资。目前2019年，联邦劳工法(Fair Labor Standards Act，公平劳动标准法）的最低工资是每小时不得低于$7.25美金。在这基础上，每个州自己的劳工法会设立该州的最低工资。以纽约为例，纽约市从2018年12月31日至2019年12月31日，如果雇主的规模有11位员工或以上（大雇主），该雇主应付给雇员的最低工资是每小时$15美金。而如果该雇主只有10位或以下的员工（小雇主），该雇主则需付给雇员每小时不低于$13.5美金的时薪。2019年12月31日起，全纽约市不管大小顾主都需付给员工最低$15美金每小时的最低工资。纽约市以外的地区有自己的标准，如下图所示： 地点 12/31/18起 12/31/19起 12/31/20起 12/31/21起 纽约市-大雇主 $15.00 $15.00 $15.00 $15.00 纽约市-小雇主 $13.50 $15.00 $15.00 $15.00 长岛&威彻斯特 $12.00 $13.00 $14.00 $15.00 纽约州其他地区 $11.10 $11.80 $12.50 * *2021年后，纽约劳工部长会在每年10月1日前发布新的最低工资，直至涨到每小时$15.00为止。 工资的支付形式 上面给大家讲了最低工资的概念，那么法律对工资的支付形式有什么要求吗？雇主一定要给员工时薪吗？相信“日薪”“周薪”和“月薪”对大多数华人都不陌生，那么这种形式的薪资违法吗？或者有什么潜在的隐患吗？请往下看。 据董律师所知，目前包括联邦法和州法在内，并没有规定工资的形式必须以时薪的方式支付。也就是说，雇主可以付给员工日薪，周薪，月薪，甚至可以以“计件”的方式或其他方式支付。即便如此，最后的基准还是要换算为以每小时为单位的薪资。举例说明： 例1：雇主A雇佣雇员A，并双方达成协议，雇主A以每天$100美金的日薪雇佣雇员A，工作时间是早9点至晚7点，中间有半小时的休息时间。那么雇员A的每天工作时间将是9个半小时（如果半小时的休息可以构成法律上有效的休息时间，董律师会在今后的文章里细讲）。假设雇员A每个工作周只工作1天，换算成时薪的话，雇员A的时薪是$100除以9.5，约等于每小时时薪$10.53。 该雇主虽然给到了联邦劳工法的最低工资，但如果该雇员是在纽约市工作的话，该雇主已经违反了纽约劳工法，因为该雇主没有给到纽约州劳工法的最低工资，从而该雇主欠雇员每小时$2.97-$4.47，具体取决于雇主的规模。不仅如此，联邦劳工法以及纽约州的劳工法都遵从”欠1罚1的理念.” 假设雇主欠雇员$1000的薪资，如果法律认定雇主是”恶意”的违规，法律上还要”罚” 雇主$1000赔偿给雇员（通常”恶意”是默认的，除非雇主可以证明没有恶意违法，但通常雇主很难证明）。欠的越多，罚的自然也就越多。此时雇主会说雇员是自愿接受这个薪水的，双方是达成共识的。但按照法律规定，即便雇主和雇员达成共识，也不能违背劳工法，否则劳工法将形同虚设。 假设雇员A每周只做4天，也就是每周只做38小时， 雇主如果有违规最低工资，雇员的伤害只有自己的薪资和最低工资的差额，外加法律惩罚雇主的那部分赔偿。那么如果该雇员每周做超过4天的话，结果会是如何呢？下面董律师给大家详解超时的概念。 超时工资（Overtime Pay) 根据公平劳动标准法，及纽约劳工法规定，所有的雇员在每个工作周工作超过40小时以后，雇主需最少支付1.5倍的时薪（当然，和最低工资一样，有些特殊的雇员是不需要付超时工资的，董律师会在今后的文章里细讲）。假如雇主是以时薪的方式支付工资，那么超时工资的算法就很简单 – 每小时薪水乘以1.5再乘以每周工作超过40小时的时间便可。但华人的薪资通常都不是按小时付的，而大多是都是以周薪或月薪支付。那么超时要怎么算呢？看以下例子： 例2：雇主B以每周$1000的薪资雇佣雇员B，工作时间是每周六天，早11点到晚11点，每天中午有半小时休息时间。按照这个时间表计算，雇员B每天工作11个半小时，每个工作周工作69小时。在这里可能会有两种算法，有的法院认为每周$1000，每周69小时，那么时薪应该是1000除以69，得到每小时约$14.50的时薪。如果该雇员在纽约市，且她的雇主规模大于11人，前40小时雇主欠雇员每小时$50美分；后面的29小时雇主应该付给雇员$15×1.5也就是$22.50每小时的超时工资，所以差额是每小时$22.5-14.5=$8。该雇主总共欠雇员(40×0.5)+(29×8)=$252/每周的超时和最低工资伤害。但是还有另外一些法院认为，每周$1000只是支付每周前40小时的工资。如果按照这样算，该雇员每小时的薪资是1000除以40，也就是$25每小时。虽然$25每小时远远超过的最低工资的要求，但也相当于超时的29小时雇主一分钱都没付。那么这时雇员的超时工资应该是(25×1.5)x29=$1087.50/每周的超时工资伤害。同样的基数，只因为算法的不同居然可以达到4倍的差距。在纽约，法律默认这种以周薪或月薪方式支付的是前40小时的工资，除非雇主能证明：雇员已被明确通知薪资是支付每周所有工作时间的报酬。而如何通知，在不同的法律下也有不同的标准（今后文章里会细讲）。 结语 华人在美本就是弱势群体，而如果华人自己的企业需要靠压榨华人员工从而降低运营成本去搏竞争力，我们的企业又能走多远呢？有些业主可能会说，如果完全按照法律标准付钱，生意根本做不下去。对这类业主，董律师只能说，“常在河边走，哪有不湿鞋。” 做违法的事情同等于站在刀尖上玩儿火，每天担惊受怕，还会一不小心伤的很惨。真等员工状告的那一天，赔出去的钱和花掉的律师费可能比从一开始按规矩办事多的多。 另有业主可能说，即便全部按法律规定做，还是会被一些不法小人恶意状告。董律师只能说这种情况还是属于极少数。况且，原告的律师要遵从职业道德守则，如果真的是恶意状告，原告的律师甚至也会被追究责任甚至赔偿损失。企业想要得到安稳的发展，还是需要按照法律法规操作的。最好的方法便是雇佣熟知相关法律的执照律师作为法律顾问，让所有事宜都符合法律规定，让不法小人无孔可钻。 董律师会不定期发表一些普法文章，让在美华人们更清楚的了解自己的权利以及责任。关注董律师公众微信号，从而获悉最新法律动向。董鑫律师事务所 办公室地址: 37-08 Main …

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